■半年楼市总结系列之供应量篇
东莞中原市场研究部监测统计显示,今年上半年,共99个楼盘项目新增供应,总供应量为343.31万平方米,同比2007年增长10%。其中住宅供应项目80个,供应量为290.38万平方米,同比2007年增长9.3%,占到总供应的84.58%；非住宅供应项目61个,供应量52.93万平方米,占总供应的15.42%；商铺供应项目46个,供应量36.47万平方米,占10.6%；写字楼供应项目6个,供应量9.86万平方米,占2.87%；车库供应项目16个,供应量6.51万平方米。住宅市场中普通住宅供应项目59个,供应量为240.30万平方米；公寓供应项目16个,供应量为34.4万平方米；别墅供应项目11个,供应量15.68万平方米。
从以上数据不难看出,东莞新增商品房供应上半年走势呈现向上态势,值得注意的是,从2005年以来,东莞的供应量有一个共同的特征,就是都集中在下半年集中放量。比如2007年下半年比2006年增长了56.3%。按照此逻辑,2008年下半年也将会出现大规模的集中放量,专家预计,下半年潜在供应量高达408万平方米。加上进入今年以来,商品房存量持续走高,截至2008年6月30日,存量已经达到了600万平方米,光从这一数字看,后市销售压力逐步加大。
城区新增供应创新高
据统计,今年上半年城区供应项目44个,供应量160.42万平方米,与2007年上半年城区供应相比增长79.36%。上半年城区与镇区新增商品房供应比为4.7:5.3,与去年同期相比,城区供应面积大幅度增加。从各区镇新增供应量排行看,排在第一位的是南城,其次是东城,两区的总供应量为107.3万平方米,占了23个区镇总量的31.3%。上半年供应量前10的区镇,供应总量280.03万平方米,占了总供应量的82.5%,这部分区镇为东莞城区和发达镇区。可以看出,房地产市场的发展有赖于区域经济的发展和带动。
从商品房类型看,公寓比重同比增长明显,普通住宅比重稍有下降,其他类型物业供应比重相对稳定。今年上半年各物业类型供应比重与2007年上半年相比基本相当,主要以普通住宅供应为主,所占比率达到了70%。公寓面积数增长最明显
据统计,上半年东莞新增住宅项目80个,总套数为27531套,供应量为290.38万平方米；公寓供应量增长明显,为34.4万平方米,与去年上半年同期相比增长113.7%。其中小面积单位增长明显,大面积单位比重有所下降,市场供应明显“向小看”。对比去年同期新增供应户型发现,单身公寓、一房两房这几种面积较小的户型所占比例均有上升,三房、四房以及五房以上单位所占比重下降明显。
除了小户型供应量增加外,上半年新增供应面积分布呈现头大尾小的情况,如果以120平方米为分界,41—120平方米面积段集中了18334套单位,占了总供应量的66.6%。与去年同期56.3%相比,足足提高了10个百分点,看来国家制定的“90/70”政策效果已经显现。与去年上半年相比,今年上半年新增住宅户均面积下降明显,户平均面积由116.41平方米下降到105.47平方米,其中镇区户均面积下降更为明显,由去年上半年的118.4平方米下降为今年的104.88平方米。
在镇区,新增供应单位面积分布多集中在120平方米面积段以下,其中户均面积最小的为大朗的46.01平方米,供应项目只有财富公馆；最大的为道滘259.93平方米,供应项目为沿海·丽水佳园。户均面积在全市平均水平以下的有南城、虎门、厚街、莞城、大朗、大岭山、横沥、麻涌和石碣九个区镇。
别墅供应比例有所减少
今年上半年别墅供应集中在经济发达、景观资源良好的南城、虎门、常平三区域,从统计看,别墅供应项目11个,总供应套数407套,总供应面积15.68万平方米,占总供应量的4.57%,比往年有所减少。目前上半年共有8个区镇有别墅供应,其中与南城、虎门、常平这三个区镇的供应量最大,三个区域的供应量总和为14.25万平方米,占总供应量的90.1%。而供应类型中以联排别墅为主,套数比例占总供应量的66.5%。从面积看,叠加别墅的面积分布在161—200平方米面积段,联排别墅面积多在300平方米以上,独栋别墅面积最大,多在400平方米以上。
写字楼供应面积偏小
写字楼供应集中在南城、长安、东城三区镇。上半年写字楼供应项目5个,供应总套数660套,供应面积9.86万平方米。据悉,写字楼物业与经济发展紧密相关,目前供应的写字楼包括南城的财富广场、第一国际和尚书银座,长安的福源商场以及东城的几个项目,这些项目所在的区域同时也是东莞市经济最为发达、城市化水平最快的区域之一。不过东莞写字楼以小型企业为主,写字楼的供应面积仍然存在偏小的问题。据数据统计,写字楼新增供应101—160平方米面积段单位为388套,占了总供应套数的58.8%；按此计算,东莞市写字楼新增供应户均面积仅为149平方米,面积跟珠三角其他城市相比明显偏小,据分析,这主要是因为东莞小型企业为多,小面积写字楼可以满足它们的办公需求,而当大型公司进驻的时候,可以把多间打通成新格局,处理比较灵活,因此开发商对小单位都情有独钟。
商铺以底商供应为主
今年上半年东莞商铺供应项目47个,供应套数2960套,总供应面积为36.55万平方米。其中主要的供应项目为盈锋购物广场、虎门地标、福源商场、第一国际、盛和广场、西城楼·大街等。据了解,这些商铺以底商供应为主,这主要是东莞缺乏商业气氛,大型集中式商业经营难度大,开发商通常选择底商开发,一方面可以作为住宅项目配套补充,另一方面商业也可借助住宅的人气进行经营。
